Tribunale di Verona – Sentenza 31.1.2011 (Composizione monocratica – Giudice RIZZUTO)

31 Gennaio 2011 News

Obbligazioni e contratti – Contratto di vendita – Multiproprietà – Definizione – Determinatezza o determinabilità della quota di multiproprietà – Necessità – Conseguenze.

Il fenomeno della multiproprietà è stato comunemente ricostruito da dottrina e giurisprudenza in termini di trasferimento, da parte del soggetto proprietario di un determinato complesso immobiliare, di una quota di comproprietà di una stessa unità immobiliare compresa in tale complesso ad ogni singolo acquirente con il vincolo perpetuo di uso turnario tra i vari acquirent,i in periodi predeterminati e ciclici, con vincolo di immodificabilità della destinazione e di indivisibilità della cosa. Non sembrano, perciò, appaganti altre ricostruzioni dell’istituto della multiproprietà, sollecitate nella realtà economico-sociale, e non può condividersi, in particolare, l’orientamento che riconduce il fenomeno in esame ad un atto di autonomia privata – diretto a costituire un nuovo diritto reale – in evidente contrasto con il principio vigente nel nostro ordinamento giuridico del “numerus clausus” dei diritti reali. Neppure sembra convincente la configurazione della multiproprietà come una forma di proprietà temporanea, posto che, pur a prescindere dall’ammissibilità di tale istituto nel nostro ordinamento (dove il diritto di proprietà è disciplinato come perpetuo), il carattere turnario del godimento non da luogo ad una proprietà limitata nel tempo ma semmai ciclica. Pertanto, la misura della partecipazione alla multiproprietà può essere espressa soltanto dalla individuazione della quota di sua pertinenza e, tra gli elementi essenziali del contratto, deve essere compresa la quota nella sua effettiva misura o comunque debbono essere contemplati i criteri per la sua concreta determinazione millesimale con i suoi inevitabili riflessi sul relativo prezzo di vendita e sulla entità della partecipazione alle spese comuni; da qui la conclusione che la quantificazione della misura della quota di multiproprietà o comunque la previsione negoziale dei criteri in base ai quali determinarla incidono sulla determinatezza o meno dell’oggetto del contratto.

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